房地产的“苦日子”熬到头了？

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房地产的“苦日子”熬到头了？

作者 | Fancy

3月16日，在接连下跌的至暗时刻，大A股用一场史诗级的大反转，带投资者们体验了一把坐过山车般“入地飞天”的极致刺激感。

当天国务院副总理刘鹤就当前经济形势和资本市场召开了专题会议，中国股市、楼市、金融市场迎来了一系列重磅利好。高层振臂一呼，六部委揭竿而起，纷纷发布地产的利好消息。

3月17日，地产股的反击，如同海啸一般，集体沸腾。港股风雨飘摇的恒大气势如虹，一天跃升20个点，融创创下59%的惊天涨幅，A股市场地产股也开了挂，放眼望去一片红。

3月18日，房地产板块继续走强。三日下来，板块涨幅高达11.71%。

无它，地产经历多年打压后，被压抑的太久了，一遇风云便化龙。虽然有些具体的措施还没落地，但至少知道并没有被置之不理，这就是希望。

那么这个希望，是真的给未来地产指明了方向，还是只是昙花一现，未来，房地产将走向何方？

本文将从房地产行业的前世今生入手，解读本次利好为地产确立了一个怎样的锚点。

01 | 大起大落二十年

1980年的中国，经济极度萎靡不振，人均居住面积5平方米，整个商业服务业就1000亿的规模，80年代住房制度的改革拉开了房地产经济20年高速发展的帷幕。

在内部需求高度压缩的情况下，一有外部条件的刺激，便立马如同干柴烈火似的爆炸式发展。

在房地产成长的20年间，一方面行业历经迅猛发展已成为我国经济的支柱性产业，大力刺激着中国经济，另一方面政策松紧与楼市相互影响，充当政府逆周期调节的重要手段。

（图片来源：中国银河证券）

波澜壮阔、琴瑟和鸣的中国房地产20年，终于在2016年发生了剧变，开启了房地产强监管时代。

在房住不炒、稳地价、稳房价和稳预期的要求下，各地出台各种限贷政策、提高首付比例、提高房贷利率，房地产板块的估值一再被压低。

各大房地产企业重重暴雷、屡屡停工、投诉不断，曾经辉煌无比的房地产行业迎来了“至暗时刻”。

这样的“冰火两重天”就类似白酒行业遭遇塑化剂和打击三公消费，以及乳制品行业遭遇三聚氰胺危机，房地产行业“一秒入冬”。

当有人担心房地产是不是就此没落、狗都不买的时候，房地产严监管的转折信号出现了。

2021年底，中央经济工作会议对房地产表态了，“满足购房者的合理需求”、“因城施策促进良性循环和健康发展”、“保障性租赁住房建设”。行业政策重点改为维稳，避免行业硬着陆。

强监管的第四个年头，房地产企业终于能缓过来一口气了，但即便房地产“政策见底”时至今日已经接近半年了，但市场底迟迟没有走出来，房地产行业仍然低迷、房企仍然困难、房地产股价仍然崩溃式下跌。

这一点则与“并购贷款”发放量不足有很大关系。

社会对房地产行业的信心不足，尤其是在金融反腐力度不断加强的背景下，谁有那个勇气将钱贷给房企？因此，真正流入房企的资金非常有限。

02 | 一剂猛药注入生机

3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议。会议指出，“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”。

在高层的带头下，六部委积极响应。银保监会鼓励机构有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购，困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。

财政部对此前一直广受关注的房地产税也表示将放缓计划，证监会将积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险。

这次会议无疑对房地产行业带来了重磅利好，硬塞了一颗定心丸、打了一剂强心针。在会议中，还提到了一个关键词——新发展模式。

说白了，就是转型。未来房地产企业主要在于对不动产空间的持有、运营和服务，包括满足新市民居住需求、满足租赁需求、满足老旧小区更新改造需求、城市空间服务业务机会等。有别于今日的快周转，旧改、代建等业务将占更高的比例。

其次，国家想避免房地产行业硬着陆，便只能借助重组实现软着陆，重组是一切危机中解决危机重要的软着陆的一种方法。

目前国家给予资金支持，鼓励收购兼并，只要有了流动性，房企才能转起来。

对于房地产企业而言，重组的方式有5种：

1.优质的、没有出问题的房地产商，能做大就继续做大，去收购、兼并、重组出问题了的房产商；

2.小型的、有问题的房地产商，国家也给了你壮士断臂的机会，可以体面退出；

3.国有资本运营公司也可以投资入股、收购兼并优质房地产商；

4.地方政府出资，把过去几年批租给房产商的地，根据目前的市场行情，打个折回购；

5.目前房产商手里还有库存房屋，政府可以出资回购，中低端的成为保障房，中高端的成为人才房。

五管齐下，房地产行业尚且能做到平稳落地，不至于死的很难看，否则稳增长、保就业将困难重重。

03 | 结语

前面也解释道，并购贷款发放量不足，一直导致房地产行业迟迟未能走出市场底，那么此次会议，国家鼓励兼并收购则切切实实给地产注入生机。

虽然化解短期风险可能依靠并购和贷款投放，但解决行业长期问题，企业仍需适应全新时代。简单而言，未来房价涨幅可能更缓，新房开发建设面积可能见顶，简单扩大再生产可能面临市场挑战。

不管怎么说，这次会议，对房地产行业构成了较大利好。直面问题，解决问题，将是下一步的重点，整个房地产行业的“苦日子”正在接近尾声。

接下来就看全国各地的政策如何跟进，房地产行业也会迎来一定程度的复苏，但是房住不炒的大方向是不会改变的。

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