成都年内首批集中供地落幕 央企国企继续唱主角

　　本报记者 陈雪波 卢志坤 北京 成都报道

　　4月2日，为期3天的成都2022年第一批次集中供地结束。这次土拍共有44宗地成交，整体成交率为88%，共计成交用地面积2565亩，成交金额393.1亿元。其中28宗地块底价成交，有6宗地块进入“抽签”阶段。

　　贝壳研究院成都分院院长付跃华向《中国经营报》记者回顾称，从2021年初到现在成都4个批次集中供地中，主城区（传统5城区+高新区）成交面积持续提高，2021年第一批次中主城区成交面积占比为19.3%，2022年第一批次中主城区成交面积占比为46.5%，土拍市场回归主城区的趋势不变，未来主城区新房项目供应量有望提升，并且容积率同步有所提升。

　　同时，本次成交的44宗土地中，有15宗地容积率在2.5以上，其中9宗位于主城优质地段，优质土地价值将得到更充分的利用。

　　6宗触顶，6宗流拍

　　在本次土拍中，如果土地竞价达到最高限价后，将通过抽签的方式来确定最终竞得者。在挂出的共计50宗地中，有6宗地先后达到了最高限价，经历了抽签历程。这6块地分别为天府新区39.7亩地块、高新区54.1亩地块、成华区44.1亩地块、成华区44.4亩地块、武侯区39.0亩地块、天府新区31.3亩地块。

　　一如既往地，高新区成为争夺最为激烈的区域，本次高新区桂溪街道54.1亩地块在土拍首日上午开始竞拍，有近三十家开发企业报名参加这块地的争夺，在达到最高限价后，依然有多达26家企业参与了抽签，最终被成都城投收入囊中。

　　在去年的土拍中，成都定价最高的地块往往落在高新区。但这次有所不同，锦江区三圣乡108.7亩地块清水房限价达到32000元/平方米，是本次土拍限价最高地块，也远远超出去年第三批次的最高限价28500元/平方米。

　　从数据来看，这宗三圣乡地块起拍价17200元/平方米，土地限价19600元/平方米，容积率为2.4，成品住宅比例100%。在该地块航拍图中可以看到，其附近还有大片未开发地块。出人意料的是，这个地块成为这轮土拍中第一块流拍的土地。竞拍当日上午，在桂溪街道54.1亩地块群雄争霸之后，三圣乡地块却因无人应价而流拍。

　　本次土拍中流拍的土地共有6块，其余5宗地分别为温江区136.2亩地块、温江区24.4亩地块、龙泉驿区118.3亩地块、龙泉驿区140.3亩地块、龙泉驿区30.3亩地块。其中有4宗地块体量较大，均超过100亩。值得注意的是，本次一圈层只有上述三圣乡一宗土地遭流拍，其余一圈层土地均被成功拍下。

　　付跃华指出，三圣乡地块流拍主要在于地块面积较大，总价较高，起拍总价已近30亿元，为本批次起拍总价第二高地块（最高为高新新川140亩地块，起拍总价37亿元）。另外，本宗地块还涉及轨道交通保护区，地块内轨道交通控制范围用地面积约8215.66平方米无偿用于修建、保护轨道交通区间隧道及相关设施，实际可建面积减少。“综合来看，当前开发商拿地主要偏向于小面积地块，总体风险可控且资金压力较小，较大面积地块即便能成交也更多还是会考虑区域整体热度。”付跃华总结称。

　　与此同时，本次集中供地的流拍率则继续下降。去年第二、三批次的流拍率分别高达31%和17.5%，本次土拍流拍率已经降至12%。关于为何流拍率能持续下降，付跃华表示，一方面本次供应地块中小面积地块较多，且主城区宗数占比较高，提升宗地质量的同时也相应减小房企资金压力；另一方面，本次土拍在减小房企资金及运营压力的同时，利润空间有所提升是本轮土拍流拍率下降的主要原因。

　　西南财经大学经济学院教授、博士生导师刘璐评价称，本次土拍结果符合市场预期。虽然整体表现比较“平淡”，但是在挂牌的总共50宗地里面，只有6块土地流拍，其余44块土地全部成交，成交率达到了88%。“这是在新年以来的第一次集中供地的‘小考’中交出了一份合格的答卷。”

　　此外，本次集中供地底价成交的地块有30宗，占比达到了60%。刘璐认为，这一方面说明了楼市特别是土地市场调控的成效，另一方面体现了市场的谨慎。

　　利润空间扩大

　　本次土拍中备受关注的高新区54.1亩地块土地最高限价为19400元/平方米，清水房限价为29900元/平方米，也即房地价差达到10500元/平方米，在去年的集中供地中，如此高的房地价差并不常见。如去年第三批次拍出的高新区桂溪街道58.08亩地块房地价差为8900元/平方米，且需同时配建64%的人才公寓。

　　在这批次土拍中，房地产价差则得到了整体提升。按照最高清水房限价减去最高土地限价计算，本轮土拍超过一半地块的房地价差超过10000元/平方米，而去年第三批次仅有2宗地块的房地价差超过10000元/平方米，这次平均房地价差提升了近2000元/平方米，这无疑为后期销售预留了更大的利润空间。

　　土拍中预留的利润空间扩大，成都并非个例。3月24日，南京市发布了今年第一批集中供地公告，相比以往，这次的房地价差同样有肉眼可见的增加；在广州市今年首批集中供地中，黄埔地块不再限定开发项目的售价，海珠区两宗地块设置最高限价，当达到限价后进入竞自持阶段，但最高自持面积也限定为50%。

　　本次成都土拍中改变的不只有房地价差。相比过去竞自持租赁住房和竞人才公寓，这次采用抽签方式来确定最终竞得者，这是从2021年初成都开启“两集中”供地以来首次采用抽签方式。

　　根据出让规则，每宗土地设置土地最高限价和可售商品住房清水最高销售均价，拍卖过程中采取固定的加价幅度。宗地最高应价小于宗地最高限价的，最高应价为出让宗地成交价格，最高应价者为出让宗地竞得人；拍卖宗地最高应价达到设定的最高限价的，采取“抽签竞得”方式确定竞得人。

　　“‘抽签续竞’及房地价差拉大，本质上都是在扩大开发商利润空间，”在付跃华看来，利润空间扩大，开发商参拍热情一定程度上会有所提升，同时在开发商产品设计上也会留有更大的空间，对于保持市场产品多样性、置换链条的连续性具有现实意义。

　　不过，早前一位曾参加过成都土拍的开发企业人士告诉记者，如果采用抽签的方式来竞拍土地，将更有利于大型企业和国企拿地，因为他们有充足的保证金来参与更多的项目竞拍，也就有更多的胜算。

　　“央国平”占大头

　　拥有更多中签可能性的“央国平”（即央企、国企、地方平台公司），在本次土拍中占了大头。这次成都集中供地共有33家企业成功拿地，其中央企、国企、平台公司占比接近8成。拿地面积前10房企中，只有远达和龙湖2家民企。

　　在平台公司里，城投置业、人居、陆港兴辰置业本次都拿下了两块及以上土地，其中成都城投置业还通过抽签拿下上述热门的高新区地块，成华旧改、郫都投资、成都交投、金牛国投等公司也悉数拿地。另一方面，本次仅有8宗地块由民企竞得，龙湖在龙泉驿区和双流区各落一子，凯德和中瑞天悦通过抽签各自获取1宗纯宅地。付跃华直言，平台类型公司对本次土拍有较大影响。

　　中海是本次成都土拍拿地面积和拿地总金额都排在第一位的企业，拿地总建面35.2万平方米，拿地总金额56.5亿元。而在成都集中供地历史中，中海已经有一整年的时间没有收获。与中海类似的还有保利，同样在沉寂一年后，一举在成都拿下两宗地，共计建面27.94万平方米，金额34.54亿元。

　　回顾全国近期的土拍情况，研究机构克而瑞指出，1~3月，拿地金额前20名中有半数是国企央企，如华润、中海、招商、保利等，其中中海、华润拿地金额均超过100亿元。

　　比如，在3月中旬福州市土地出让中，27家竞买人里，央企、国企占到多数，建发、新区集团各拍下两块地；在3月底上海出让顾村、高行、青浦新城、松江主城仅有的4个地块中，有两个地块也为国资托底。

　　克而瑞表示，从拿地企业来看，目前大多数城市均以资金实力雄厚的国企、央企作为拿地主力，其次则是当地的平台公司。成都本次土拍也符合这一特征，对于有实力的企业而言，目前可以算是拿地窗口期，而民企投资还需要一定的时间修复。