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第四季度亏损9.33亿,贝壳正在开裂

admin2022-03-20 17:40:35探美15
  来源:YOUNG财经漾财经  近半年贝壳的经纪人与门店数大量减少,一些改变正在发生。  文 |樊博(fanbo@youngcaijing.com)编辑|徐爱之  3月10日,贝壳发布2021年第四季度和全年财务业绩。与财报

第四季度亏损9.33亿,贝壳正在开裂

  来源:YOUNG财经漾财经

  近半年贝壳的经纪人与门店数大量减少,一些改变正在发生。

  文 | 樊博 (fanbo@youngcaijing.com)编辑 | 徐爱之

  3月10日,贝壳发布2021年第四季度和全年财务业绩。与财报一同出现的,还有令人疑惑的财报通稿,在通稿里贝壳着重强调了其2021年营收与交易总额达到两位数增长,盈利“经调整后净利润为22.94亿元”。

  这些数据让人惊叹于贝壳作为房产中介龙头企业的实力,但细看财报,就能看到这些数据只是为贝壳去年业绩画了一个精致的妆。

  贝壳四季度财报显示,截至2021年12月31日,贝壳共连接51038家门店,454504位经纪人。根据贝壳二三季度财报,截至2021年6月30日,贝壳连接的门店数为52868家,经纪人数量为548600人;截至2021年9月30日,贝壳共连接53946家门店,515486位经纪人。YOUNG财经通过这三组数据对比发现,这意味着2021年第四季度,贝壳共减少了2908家门店,2021年下半年,共减少94096位经纪人。

  经纪人与门店大量减少,一些改变正在发生。

  贝壳增收不增利

  2018年贝壳找房副总裁、如视事业部总经理惠新宸介绍贝壳平台上VR技术应用的进展和计划

  今年3月10日,贝壳发布了2021年第四季度和全年财务业绩。与财报一同出现的通稿里,着重强调贝壳的营收与交易总额达到两位数增长,去年的盈利“经调整后净利润为22.94亿元”。

  但据财报显示,2021年第四季度,贝壳总交易额(GTV)7324亿元,同比下降34.6%;营业收入178亿元,同比下降21.5%;净亏损为9.33亿元,上年同期净利润为10.96亿元;经调整后净利润为4191万元,同比下降97.9%。

  2021年全年,贝壳GTV为3.85万亿,同比增长10.1%;营业收入807.5亿元,同比增长14.6%;2021年净亏损为5.25亿元,上年同期净利润为27.78亿元;经调整后净利润为22.94亿元,同比下降59.9%。

  具体业务方面,2021年第四季度,二手房的GTV为3546亿元,同比下降39.3%,净收入为60亿元人民币,同比下降34.8%;2021年全年二手房的GTV为20582亿元,同比增加6.1%,净收入为319亿元,同比增长4.5%。

  2021年第四季度,贝壳新房GTV为3568亿元,同比下降24%,其中贝壳合作中介新房GTV为2964 亿元,同比下降23.7%,链家新房GTV为604亿元,同比下降25%;新房净收入为113亿元,同比下降12.4%。2020年全年GTV为16086亿元,同比增长16.3%,其中贝壳合作中介新房GTV为13346亿元,同比增长20.6%,链家新房GTV为2741亿元,同比降低0.9%;新房净收入为465亿元,同比增长22.5%。

  贝壳在2021年的经营,增收不增利。知名地产分析师严跃进对YOUNG财经表示,贝壳的业绩与去年房地产行业整体下行趋势相关,“去年第三季度和第四季度市场行情确实不好,无论是新房还是二手房,客观上对于此类互联网房地产平台公司会有冲击”。

  2021年上半年,诸多房地产调控政策出台,导致下半年新房市场遇冷。这一趋势,反映在贝壳过去八个季度贝壳的新房总交易额的变化上。尽管贝壳2021全年的总交易额同比增加,但新房总交易额下降的趋势比较明显。2020年Q2到Q4,贝壳新房总交易额呈不断增长的趋势,而2021年Q2到Q4却呈下降趋势。

  去年2月,深圳发布二手房指导价。随后,成都、西安、上海等地均出台二手房指导价或二手房核验政策。同时不少城市房贷收紧,杭州、合肥、南京、武汉和重庆等城市甚至出现了二手房大面积停贷的现象。在这种背景下,贝壳的二手房的交易量亦从2021年第一季度开始不断下降。

  房地产行业的整体下行趋势与贝壳逐渐下降的交易额,将贝壳这一交易平台与消费者、经纪人的矛盾逐渐暴露出来。

  贝壳烧钱扩张之路

  贝壳找房始于链家。

  2015年,成立十四年的链家以扫荡的姿态先后在成都、上海、北京等10个一二线城市合并了伊诚地产、德佑地产、易家、中联(地产)集团等11家房地产中介企业,一举成为全国数一数二的房地产中介。一年后,链家传出IPO的消息,但上市最终没有下文。

  2018年4月,左晖转变思路,将链家积累十余年的房源数据分出,成立贝壳找房,从重资产房地产中介转变为轻资产房屋交易和服务平台。之后,左晖复制了链家传言上市前的扩张办法,以数据平台的身份,邀请链家过去的竞争对手展开合作,将链家收集多年的房源与合作方共享。

  2019年,贝壳相继宣布与21世纪不动产、中环地产等曾经反对贝壳的房产中介品牌合作,扩大了贝壳的版图,也让贝壳具备了平台的属性。贝壳将自己定位为“技术驱动的品质居住服务平台”。

  与淘宝这类典型的电子商务平台一样,贝壳在前期选择烧钱获取用户。在贝壳平台上,商品是中介服务,商家是中介门店与经纪人,消费者是房产的买家卖家。

  2018年,链家重新启动收购的中介品牌德佑,并开放加盟,与链家一样,德佑也接入了贝壳这个大平台。

  凭借着丰富的房源数据,贝壳吸引了大批小中介商加入。贝壳为加盟商提供了A+房源管理系统,CPS(cost per sales,按成交付费)流量池,加盟商可以在A+获取房源信息,在CPS流量池获取用户流量。

  贝壳烧钱获取用户体现在对贝壳新加盟门店的优惠措施上。一位加盟德佑时间不到一年的胶州加盟商告诉YOUNG财经,贝壳对他们佣金的抽成比例为15.4%,即他们完成一次新房或二手房的交易获取的佣金,贝壳将以平台使用费的形式收取其中的15.4%,这一比例低于贝壳新房佣金的平均抽成,过去两年,贝壳对新房佣金的平均抽成比例为20.2%,最低为17.5%,最高为27.3%。

  来自昆明的前德佑经纪人肖杰对YOUNG财经表示,他们门店在2019年加盟贝壳时,贝壳承诺他们可以免费使用CPS流量池获取用户(经纪人使用流量池可以使得用户在查看某一房源时,自己的信息挂在房源信息页面),但通常使用CPS流量池的抽成比例是30%。

  对于新加入门店的各样优惠扶持,带来的自然是连续亏损。招股书显示,贝壳找房2018年、2019年、2020年第一季度净亏损分别为4.27亿元、21.8亿元,12.31亿元。

  与其他互联网平台一样,贝壳用钱的确换来了用户的快速增长。贝壳的门店数迅速增加,从创立到上市的两年多时间里,超过260家房产中介品牌入驻贝壳。贝壳也凭借着超过42000家门店,456000位经纪人,成为一些媒体口中的“房产界淘宝”。

  贝壳离房产界淘宝还有距离

  2020年贝壳在青岛的签约中心启动发布会,贝壳称这些签约中心能为其用户提供便捷、高效的服务,在这里可完成一站式、集中签约,包括合同签署、银行贷款、资金存管、金融服务、网签出具等五大核心内容

  贝壳试图成为比肩淘宝的数据平台,不仅是媒体报道中的表述。

  在贝壳的招股书中,贝壳将自己称为“中国最大的房屋交易和服务平台”,同时表示根据中投报告,贝壳“是所有行业中的第二大商业平台”。

  贝壳是中国互联网第二大商业平台这个故事,击中了投资者的心。贝壳的股价在三个月的时间里,从发行价20美金一路涨至高点79.4美金,且在很长的时间里,贝壳以超过600亿美金的市值成为中国房地产第一股。

  但一些情况表明,贝壳对用户的粘性并不强,无论是买房人,还是经纪人,贝壳距离成为“房产界淘宝”的梦想仍十分遥远。

  经纪人与门店持续解约

  据贝壳第四季度财报,贝壳连接的门店数量较上季度减少2908家。此前有媒体在解读贝壳财报文章里指出,2021第四季度共有约4100家中介门店与贝壳解约也就是说2021年第四季度共有1200家门店新接入贝壳系统。

  尽管没有每个季度贝壳门店解约的数据,但贝壳每个季度新增门店数量(新加盟门店数量-门店解约数量),仍能反映贝壳门店数量的变化。

  从贝壳成立到贝壳上市,贝壳门店的数量从2017年12月31日到8030家增长至2020年6月30日的42247家,平均每个季度增长约3400家门店,贝壳自上市之后,仅2021年Q2的门店增长量超过上市前的平均增长量。

  此外,贝壳新增门店数曲线有两个明显的下滑趋势,2020Q2至2021Q1,2021Q2至2021Q4。

  2020Q2是第一条曲线的起点,贝壳也在这个季度转亏为盈。从2020Q1亏损12.31亿元到2020Q2盈利28.38亿元,原因是贝壳在这个季度大幅增加了门店的佣金抽成,其中新房的佣金抽成从2020年第一季度的18.2%大幅增加到了第二季度的27.3%,二手房的净佣金与收入比也从16.26%大幅上涨至46.82%。而这一做法的后遗症就是,贝壳新增门店的数量在第二季度达到顶峰后,开始一路下滑。

  再来看第二条曲线的起点,2021Q2。彼时贝壳开始在全国推广“一二手房分岗”、“贝壳签约服务中心”两项措施。一二手房分岗指的是经纪人只能在新房、二手房、租赁之间选择一项业务开展,贝壳签约服务中心要求二手房交易需要在签约中心进行,贝壳会为交易提供一套标准流程。

  严跃进对YOUNG财经表示贝壳推广这两项措施,是为了提高专业度,“类似做法,都是希望增强专业运作,提高专业能力,某种程度上都是为了提高经营绩效,也可以增强对于加盟商的吸引力”。

  但现实效果不尽如人意,肖杰对YOUNG财经表示,两项措施增加了门店的成本。贝壳去年开始对肖杰所在门店的CPS流量池进行收费,但在一二手房分岗之前,肖杰可以绕开CPS流量池,向二手房买家推荐新房,这样贝壳只需要扣几千元的渠道费,而当一二手房分岗实施后,肖杰在大部分情况下都只能通过CPS流量池获取客户,也就是说,佣金除了扣除渠道费,还需要扣除30%的流量费用。肖杰认为贝壳签约中心亦增加了二手房的交易成本,此前二手房交易,贝壳会扣除15%的佣金作为平台费,但设立签约中心后,除15%的平台费,还需支付两三千元的“交易服务费”。

  严跃进认为这两项措施增加了门店的资金压力,而在经营压力略增大的情况下,利益分配问题会导致这种加盟关系的稳固程度受到冲击。

  2021年7月,肖杰离开了贝壳,成为一位独立经纪人,他此前所在的门店也正准备与贝壳解约。

  贝壳经纪人数量在财报中体现出了下降的趋势。2021年,贝壳经纪人数量达到最高点548600,随后在第三季度减少33114位经纪人,在第四季度减少60982位经纪人,两季度半年的时间,贝壳累积减少了近10万名经纪人。

  门店数与经纪人的变化,反映在贝壳的佣金抽成上。2020年贝壳新房佣金抽成为21.48%,2021年新房佣金抽成为19.25%。2021年第三季度,二手房净收入与佣金比为28.4%,环比第二季度减少13个百分点。佣金抽成降低可能有两个原因,一个是贝壳主动降低佣金抽成以挽留门店,缓解门店经营压力;另一个则是,贝壳门店的构成中,抽成高的老门店与贝壳解约,取而代之的是一些新加盟的,抽成低的新门店。

  贝壳与淘宝不同

  与贝壳2021年由盈转亏形成对比的是,贝壳在去年增加了房产交易的佣金率,2021年贝壳新房交易的佣金率为2.89%,2020年为2.74%;二手房方面,链家在第三季度将佣金率提高至2.86%,2021年链家二手房整体佣金率为2.735%,略高于2020年的2.717%。

  严跃进对YOUNG财经解释称,佣金率增加,还是与房地产市场下行有关,“贝壳现在的规模,经营成本很高,但收益受行情的影响,出现下降的情况,导致盈利也减少”。

  贝壳的运营费中,研发费用是重点。2021年,贝壳的研发费用为31.94亿元,约占营收的4%,对于贝壳所称的“科技驱动”,严跃进认为,大数据是必要的投入,也符合贝壳的基因,“关键的是企业投入必须务实,这些投入应该能引导促进市场交易,促进业务推进”。

  他同时表示,在市场不景气的时候,平台类企业需要注意,怎样让企业继续与平台合作。“贝壳和淘宝还不太一样,房地产主要是社区,消费者不在平台上交易,还可以在社区周边找,客户好像也能找得到”。

  事实上,淘宝也涉足了房地产中介领域,“天猫与易居合作成立了天猫好房,但相对来说也是有压力的,房地产和商业零售还不太一样,所以我不是很建议在这个领域做到类似像淘宝这种垄断级,因为房地产有自己的特殊性。如果把这些内容想通的话,做一些业务反而会务实一些。现在一些房产中介对平台的依赖没有想的那么高,购房者的粘性也不强。”

  在半年流失10万经纪人的情况下,贝壳需要考虑,曾经的商业模式是否能够支持自己“房产界淘宝”的梦想。如今的贝壳,增加佣金会被消费者质疑搞垄断;增加佣金抽成,加盟门店与经纪人就选择离开,但维持现状又只能继续亏钱。进退两难之际,或许贝壳需要像严跃进所说的,“务实一点”。

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  • 丑味旧竹(2022-03-20 23:09:52)回复取消回复

    两位数增长,去年的盈利“经调整后净利润为22.94亿元”。  但据财报显示,2021年第四季度,贝壳总交易额(GTV)7324亿元,同比下降34.6%;营业收入178亿元,同比下降21.5%;净亏损

  • 语酌柠木(2022-03-20 22:13:29)回复取消回复

    ,成为一些媒体口中的“房产界淘宝”。  贝壳离房产界淘宝还有距离  2020年贝壳在青岛的签约中心启动发布会,贝壳称这些签约中心能为其用户提供便捷、高效的服务,在这里可完成一站式、集中签约,包括合同签署、银行贷款、资金存管、金融服务、网