楼市至暗时刻，“救市”加码！

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楼市至暗时刻，“救市”加码！

楼市放松仍在继续，据不完全统计，全国上下有超40城加入楼市松绑行列，尺度越来越大，降低首付比例，限购限贷放松、购房补贴等等。

对于楼市的态度，两会也给予不偏不倚的定调，维稳楼市，因城施策，满足合理住房需求。

从地方政府到中央，似乎都预示着房地产行业将步入回暖期，但实际却不如人意。

1 至暗时刻

近日，央行公布2022年2年金融统计数据报告，其中显示——

2月人民币贷款增加1.23万亿，同比少增1258亿。分部分看，住户贷款减少3369亿，其中短期贷款减少2911亿，中长期贷款减少459亿。

人民币中长期贷款直接和房贷相关，不增反减，映射了当下购房市场情绪低迷。值得注意的是，2月中长期贷款也是自有数据统计以来首次负增长，远超过2008年金融次贷危机对楼市的影响。

数据不会说谎，可以说，当下的楼市已经到了至暗时刻。明明各地已经在陆续为楼市松绑，可数据依旧冰凉，为什么会产生这么大的反差？笔者认为有两方面原因。

1、疫情对于经济的重创。

疫情自2019年末爆发以来，到如今已经持续了两年多时间，疫情的影响，使经济增长乏力。

过去我们是高速增长的经济社会，很多问题随着经济的快速发展可以得到合理解决、安置；可一旦慢下来，又加上疫情疫情肆虐，经济增长承压，问题出现。

企业生存困难，对应的就是降薪与裁员，以及社会就业与失业等问题，大家不无感知。

前两天看到一份数据报告，2022年2月，中国16-24岁人口调查失业率为15.3%，处于相对高位的状态，就业压力大。

一方面是收入减少，另一方面是失业风险。大家对于前景预期不乐观，不敢消费，甚至是没钱消费了。而房子作为大宗商品，大家慎之又慎。

2、调控对于信心的打击。

信心比黄金重要，这是真理。这种心理层面的东西，最难控制，膨胀时，收不住；低落时，又难以激发。

比如2020年上半年深圳楼市疯狂之际，在面临“715新政”调控后，二手房成交量与价格继续暴走，为什么控不住，根本上是信念，潜意识认为，深圳楼市还会涨，信心大于调控阻力，这种共识是可怕的。

随后，官方逼不得已出台二手房指导价，这才慢慢平息下来。

2020-2021年，全国楼市遍地开花，调控政策由松到紧，层层加码，大家都对于房价涨的预期值被敲碎，至少认为，短期不会再涨，买房可以且等且看。

所以，当信心不再后，买房意愿普遍不高，观望情绪蔓延，这也是当下楼市最真实的状态。

疫情使得居民收入减少，调控使得信心覆灭。想让楼市回暖，倒也简单，提高居民收入，或者把信心给拽回来，但每一样都是何其艰难。

2 “救市”加码

楼市大环境整体是冰凉的，以深圳为代表临深城市，寒意阵阵。

之前惠州有计划松绑楼市，针对大亚湾片区鼓励人才购房、团购八折等优惠；而今东莞也开始了，在土拍上做出重大调整，即取消限售价、竞买保证金大幅下调、部分取消配建要求。

1、取消限售价。

本次东莞发布的8宗土地，虽然有总价限制，但对建成后的新房销售价格没有约束。

比如去年10月份流拍的长安地块，如今取消了“首批最高房价毛坯不高于41998元/㎡”的规定；塘厦地块也取消了“首批最高房价毛坯不高于 38220元/㎡”的规定。

除了这两块，其他6块同样没有限价规定。

2、竞买保证金大幅下调。

部分地块竞买保证金大幅下调，房企参与的门槛大大降低了。

比如长安地块从2021年的22亿元降低到10.1亿元，下降幅度为11.9亿元；塘厦地块从原来设定的12亿元下调至4.5亿元人民币，下降7.5亿元。

3、部分取消配建要求。

配建是基本操作，一般只要开发商拿地，都会有相应的配建要求，人才房、安居房，学校等等，如今东莞的土拍中，部分地块取消配建要求。

比如长安地块去年要求无偿配建宗地10%的比例的安居房和停车位，在这次新挂牌中就给取消了。

以上3点，意图很明显了，就是给房企纾困，嫌弃利润少，那就取消限售价；没钱竞拍，那就调低门槛；钱少事多，那就取消配建。

只是苦了买房人，以后可能没那么多限价楼盘给你选了，且买且珍惜吧。

最近两年拿地要求严格，到处都是限价地，买房人看得眼花缭乱，选择多，下手也就犹豫了，目前东莞这个土拍规则的调整，看起来是在救房企，实际更是在救市场。

以房企拿地的激情，让土地市场热起来，从而带动冷淡的成交市场（2月二手住宅成交仅534套，大湾区垫底）。这招有没有用呢？有用。过去通过拍高价地，面粉贵过面包价，释放房价上涨信号，点燃买房人的信心。

但这是在过去，当下这个市场环境存在太多不确定性因素，能不能带动成交，还需要观察。

因为从最近的市场来看，调控放松不一定能带动市场，调控不放松，也不能认定市场起不来。

举个例子，前段时间救市最猛的郑州，又是限购放松，又是不认房不认贷等，但目前来看市场仍未见明显反应，当然可能由于郑州库存太大，有数据监测显示，截至2022年1月，郑州短期库存去化时间近20个月，中长期土地库存去化时间2年以上。

反观上海，没有明显的政策刺激，市场表现非常好，尤其是豪宅市场已经被彻底点燃，有消息显示，3月开篇，就成交了20套豪宅，套均总价都是3000万以上；最近两月，1亿以上的房子也有不少，1月份成交的道里官邸560，最高成交总价1.5亿；古北壹号，成交的4套总价都在2亿左右。

所以说到底，一个市场能不能起来，有多方面的因素决定，调控政策，供应大小，需求多少，购买力强弱等等。

最后，说回深圳，由于调控+疫情的影响，各区不动产中心全面关停，从企业到个体，停摆一周。

本月截至14日，新房住宅成交1227套，二手房住宅成交513套，这个数字已经让人产生不了任何兴趣。

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