富力地产净亏87亿毛利率降至6.5% 不惜六折出售资产积极自救缓解流动性

来源：长江商报

长江商报新闻 ●长江商报记者陈然

“华南五虎”之一的富力地产（02777.HK）正试图通过出售资产“自救”来缓解公司面临的流动性危机。

4月8日，富力地产公布了3月份的销售情况。 2022年前三个月，富力地产总销售收入约134.8亿元，同比下降55.8%； 销售面积约119.81万平方米。

近日披露的2021年业绩报告显示，2021年，富力地产实现营业收入764亿元，同比下降11%，净亏损87.4亿元，创历史新高。

富力解释称，净利润的巨额亏损主要是由于报告期内物业销售和毛利率下降，以及项目售价较低，导致本期计提存货减值准备所致。 年。 2021年，富力地产一次性计提减值准备81亿元。

长江商报记者注意到，富力地产毛利率连续三年下滑，从2018年的36.4%下降到2020年的23.7%，2021年下降6.5%，同比下降17.24 个百分点。

重压之下，富力地产继续放慢扩大储备的速度，缩减负债规模以增加流动性。

截至2021年底，富力地产总借款降至1327亿元，其中44%一年内到期的贷款约583亿元，同期包括受限资金在内的总现金为 211亿元，无力偿债。

为缓解流动性危机，富力地产通过出售项目质押资产自救。 近日，富力地产以9570.26万英镑的价格出售了位于英国伦敦的沃克斯豪尔广场开发地块，相当于40%的折扣。

富力地产表示，资产处置仍是富力今年资金回笼的重点。 今年将通过整体销售方式出售非核心海外资产，加快海外开发项目预售计划。

近90亿累计亏损81亿

2021年，富力地产营收下滑，净利润为负，总营业额下降约11%至764.01亿元； 对应毛利49.63亿元，同比下降75.65%； 毛利率为6.5%，同比下降17.24个百分点； 净亏损87.39亿元，同比减少195.54%； 净利润率为-11.44%，同比下降22.09个百分点； 归属于母公司的净亏损为88.48亿元，同比下降198.25%。

财报显示，富力地产的巨额亏损主要是由于存货项目的减值。 2021年，富力地产一次性计提减值准备81亿元。

在房地产公司的财务报告中，存货项目主要反映其持有的待售土地和在建房地产项目。 大量减值准备反映了富力地产持有的大量项目未来销售收入预计无法弥补成本。

2021年，富力地产实现销售额1201亿元，同比下降19.7%； 实际销售面积941.5万平方米，协议销售面积同比下降20.4%。 按照富力制定的1500亿元销售目标，完成了80%的销售目标。

2022年前三个月，富力地产总销售收入约134.8亿元，同比下降55.8%； 销售面积约119.81万平方米。

为减​​轻成本压力，富力地产大幅缩减土地开支。 2021年以来，富力地产在征地方面几乎停滞不前。 去年仅收获5块土地，新增土地面积83.7万平方米，新增土地资本支出总额仅为30亿元，同比下降80%。

另外，富力地产的城市更新项目对资金需求较大，其在三线及以下城市的土地储备占比较高，有一定的降级压力。

存货周转率方面，富力地产全年存货周转率为0.32，较2020年提高0.03； 已完成库存占总库存的比例为25%，比2020年下降7个百分点。总体来看，富力正在积极去库存，项目拆迁取得了一定成效，但运营能力仍有待进一步提升。

虽然富力集团降低了投资开发速度，但目前的土地储备还是比较充足的。 按照目前的销售规模，其消化周期维持在3-4年左右，可以满足公司未来正常发展需要。

出售资产进行自助

富力地产正试图通过出售资产和展期债务来解决公司面临的流动性危机。

截至2021年底，富力地产总借款降至1327亿元，其中44%一年内到期的贷款约583亿元，同期包括受限资金在内的总现金为 211亿元，无力偿债。

根据联合征信2021年底发布的信用评级公告，富力面临2022年到期的境内债券80.65亿元，境内债券回购14亿元，2022年到期的美元债券13.73亿美元。 2022年，总数超过1501亿。

截至2021年底，富力地产资产总额为4058.76亿元，同比下降8.21%。 其中，流动资产合计2823.98亿元，同比下降13.84%，流动资产占比69.58%，同比下降4.55%，货币资金约62.57亿元，一年 同比下降75.63%。

4月6日晚，富力地产在上交所发布公告称，公司“16富力04债券展期方案获得通过。

　　此前，富力地产披露，对于即将到期的“16富力04”，其无力偿还，欲寻求展期。4月7日，原本是“16富力04”的到期之日。不过这一天，富力地产仅偿付了这笔债券的利息，并未偿还本金。

　　知名财经评论员严跃进对长江商报记者表示，债务展期可以暂时缓解流动性压力。但要摆脱债务压力，仍需继续调整债务结构，通过多种方式尽力降低违约风险等情况。

　　化解危机，出售资产回血是更为快速的方式。这几年，富力地产频频出售资产。

　　2021年，碧桂园服务以不超过100亿元收购富力物业，此外，2021年1月和12月，富力分两次将广州空港物流园股权卖给黑石，合计收益约53亿元。仅这两次出售资产，富力就收回153亿资金，但这些资金仍未能帮助富力化解债务问题。

　　今年3月15日，富力地产公告称，拟以9570.26万英镑的价格将位于英国伦敦的一个项目出售给远东发展，相当于约9.77亿港元，出售事项的所得款项净额将用于偿还本公司的债务及用作本集团的一般营运资金。

　　据了解，该项业务是富力地产在2017年时以1.5777亿英镑的价格拍下，若简单地以现价相减，即便不计算这5年的通胀和资金成本，富力地产也亏损了6884.5万英镑，折合人民币亏损高达5.75亿。

　　富力地产称，今年公司将继续“卖卖卖”来提供额外现金，包括通过整售及加快海外开发项目的预售计划，出售海外非核心资产。且业内有声音传出称，富力地产有可能出售过去视若珍宝的地产等本打算长期持有的物业。

　　虽然缓解资金压力的动作不少，但成效进展并不大。富力地产最大的“包袱”还是酒店，2017年，富力斥资199亿元收购77家万达酒店，并耗资数十亿接盘万达海外两个项目，一跃成为全球最大豪华酒店业主，却也直接导致公司净资产负债率持续攀升至169.6%。

　　虽然已在积极出售酒店资产，但至今酒店的出售仍未有切实的动作落地。截至2021年末，富力地产在运营中的酒店达93家，总建面达410.4万平方米，共拥有28192间客房。截至目前，富力地产持有的酒店并无一家卖出。

　　整体来看，富力酒店2021年的营业收入总额为50.7亿元，同比增加13.6%，2020年富力酒店业营收受疫情影响降幅较大，虽然2021年相对有所恢复，但较2019年同期营业额仍有27.8%的降幅。93家酒店的单家酒店平均营业收入为0.55亿元，酒店运营业务净亏损8.55亿元。

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