是追求利益还是监管缺失？中国问题楼盘之锺丨楼市“3·15”

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是追求利益还是监管缺失？中国问题楼盘之锺丨楼市“3·15”

2021年，停工中的西安苏宁云著。过去一年，受相关因素影响，很多项目出现停工、质量等问题，再次引发市场对房地产行业质疑。

“

在国家高质量发展的当前经济大局面之下，房地产行业需要大力度推动各类市场主体归位尽责，净化市场环境，营造良好生态，努力打造一个规范、透明、信用、有活力、有韧性的房地产好市场，快速建设起一个受人尊敬的大行业形象。

“3·15国际消费者权益日”之际，中国房地产报推出“商业向善·美好居住”报道，以敬畏市场、敬畏法治、敬畏专业、敬畏用户之尺，推动商业向善。

高拯坤/发自北京

“老百姓买房，花的是血汗钱，带来的是生活希望。开发商欺上瞒下，政府不作为就会使消费者维权无门。”来自云南昆明的张女士多次给中国房地产报记者发来微信，希望通过媒体的关注推动事件的化解。

2019年，为改善居住品质，张女士在滨海城市广西防城港的天净沙紫宸项目置业。作为外地人，张女士对当地区位、房价了解有限。销售人员称项目位于CBD中心区，坐享区位发展红利。

2020年，交房时间临近，张女士方才发现自己所购房屋每平方米单价高出周边市场两三千元，且项目实际位于工业区，小区环境、品质与宣传相差甚远。

张女士开始了漫长的维权之路。“开发商提出的解决方式不合理，如购房人接受将蒙受巨额损失。这两年，我走遍了所有能够进行维权和投诉的政府部门，但始终无果，法律途径看似行得通实则难走通。”为了这件事，张女士倍感痛苦。

她称，天净沙紫宸总房源1000余套，目前大部分已售，其中有大半购房业主面临着与她相似的局面。

中国房地产报记者注意到，防城港置业群体中外地人占比较大，分布着数十个问题楼盘。针对成因，该市住建局曾回应媒体称：一是个别房企没有开发经验，大量依靠银行贷款或者民间高利贷；二是部分房企挪用售房资金，盲目扩大投资；三是部分房企缺乏诚信和责任，将政府部门作为挡箭牌；四是政府监管不到位；五是信访人对于合同纠纷企图通过上访解决；六是购房人投资期望落空。

这六点，几乎道尽了楼市质量与交易问题的因果。开发商和渠道唯利益是图，政府事前监管不足，事后缺乏有效妥善化解手段。受制于种种因素，单凭购房人自己与开发商打交道屡屡吃亏，司法之路往往也难以走通。

这是一个绕不出的怪圈。日复一日年复一年的卡在房地产行业高质量转型发展的脖颈上。

根据中国房地产报“3·15”调查问卷显示，在购买新建商品房时，有超8成网友遇到了延期交房、烂尾、货不对板、虚假宣传等问题。其中，延期交房和烂尾问题比较突出，有超20%网友遭遇过以上问题；其次是虚假宣传和质量问题，占比分别为15.5%、10.85%。

另据中国房地产信用信息平台监测，2021年全国各地房地产开发企业的裁判文书数量达到48.86万条，其中与合同纠纷相关的案例超41.95万条，同比2020年减少15.89%。其中，涉及房屋买卖销售相关纠纷的情况最为突出。仅房屋买卖合同纠纷、商品房预售合同纠纷、商品房销售合同纠纷、买卖合同纠纷几项，就共计25.66万条，占房企全部合同纠纷的61.17%。

过去一年，中国房地产报记者也进行了大量调查，曝光了数十起房地产领域典型案件，涉及房产、家居、物业等多方面。其中，虚假宣传、房屋质量、延期交付、精装修缩水是最突出的问题。

武汉光谷创新国际社区二期深陷“质量投诉门”，该项目被指与宣传背离，也与规划不符，存在大量质量问题；四川南充重点监管楼盘大合华府反复烂尾，八旬购房老人无奈住进售楼处；天津海湾财富中心因为开发商与施工单位陷入纠纷，同样反复停工，数十名业主生活被彻底打乱；海南海口秀英区新海村片区棚改项目，曾是海南省重点项目，却出现了大面积渗漏及天花板混凝土爆裂、批荡层脱落等问题。

作为一个全年销售额超17万亿元的产业，房地产行业肩负着人民安居乐业的重任，但是高价之下却没有提供好房子，且烂尾不断，它所产生的问题已经越来越引发社会质疑。

“过去几年，许多房企通过高周转、短工期、巨额债实现了扩张并占有市场，最终结果往往是顾此失彼，牺牲了产品品质。”一位资深的地产评论人表示，有人认为，房屋质量问题与市场下行、金融政策收紧、房企经营困难等因素有关是不对的；房企经营困难是自身问题，绝不是产品出现质量问题的借口。“平等互利、等价有偿”是作为企业最基本的商业准则。

一位不愿具名的房企区域总经理向中国房地产报记者表示，过往很多问题项目，归根结底是开发商缺乏责任感，有关部门监管不到位，“这是房地产行业之痛，不仅是商业问题，也是制度问题”。

“房地产涉及民生的方方面面，一个项目从开始到落地需要多个部门审批，完成数百项流程。过去多年有关部门之间职权不清，你管你的，我管我的，存在许多监管真空区。”一位住建系统工作人员表示，近些年来随着各部门职能不断优化，诸多体制机制瓶颈得以打通，对房地产领域的监管也更加具有实效。

在新房以外的二手房领域，近些年来随着专项治理行动的加速，各类矛盾纠纷逐年呈现下降趋势。购房人态度悄然出现改变。

“如果二手房房龄较短，社区较新，同等价位我会优先考虑二手房。”在北京工作的刘女士属于刚需群体，近期正在看房。她表示：“近两年房企暴雷不断，质量问题频出，购买期房风险大，且周期较长；二手房品质和环境一目了然，省去了很多担忧。”

期房风险大是客观存在的事实，出现问题维权更难。在过去几年中国房地产报报道中，几乎所有购买期房且遭遇维权的业主们都面临一个现实问题：讲法律讲不过开发商，论合同条款更没有主动权，找主管部门投诉也缺乏实效。最终要么引发群体上访，要么陷入打官司窘境。

事后来看，能够业主、开发商、政府三方坐下来，本着化解问题的初衷，且真正达成有效共识的少之又少。

在刚刚结束的全国两会上，有不少委员和代表呼吁，尽快取消预售制度，实行现房销售。

全国政协委员、四川省工商联副主席、明宇集团董事长张建明表示，预售制度下，购房者先交钱再拿房存在很多不可预料的因素和风险，有失公平。如果遇到开发商偷工减料，建造劣质工程，可能购房者拿到的是不合格房子。更严重的情况是，遇到房地产下行周期，最终很可能会变成“烂尾楼”。

全国人大代表、民进江西省委员会副主委、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡同样建议，可逐步提高商品房预售许可门槛，直至过渡为现房销售。

虽然取消商品房预售制度涉及房企融资渠道、地方政府土地财政等现实问题，但委员与代表们连续多年在全国两会上的鼓与呼，亦反映出急切地民之所盼。

“实行现房销售将极大程度减少楼盘问题，但房企产品品质、服务意识，以及政府执政能力、处置纠纷手段也必须提升。”上述房企区域总经理表示，提高善后能力仅仅是一方面，规范房地产市场销售，提高品质，最核心在于制度完善，要用明确条款规范开发商，要求政府保障购房人权益。

到底什么样的房子才是好房子？绿城集团创始人宋卫平曾表示，在我眼里房子有生命。房子如果拟人化，以前是看颜值和形体，也就是外观要美。现在产品创新，仅仅颜值提升还不够，还要健康，安全，贤惠，还要有很多专业技能……作为有责任感的开发商和服务商，要考虑的地方很多。他还曾直言：“产品都做不好，可以去跳楼了。”

住房关系到每一个家庭的生活和幸福。在高质量发展大局下，房地产行业需要大力度推动各类市场主体归位尽责，净化市场环境，营造良好生态，努力打造规范、透明、信用、有活力、有韧性的房地产市场，快速建设起一个受人尊敬的大行业形象。

观 点

原建设部副部长、党组副书记刘志峰

这几年在住房质量有了明显提高的情况仍存在一些问题，这主要反映了一些企业管理松懈，有标准不执行，有好的政策不清晰不推广，缺乏工匠精神。对房地产行业来讲，要真正把高质量发展落地，不能光喊口号。

全联房地产商会创会会长聂梅生

内循环离不开住房消费支持，与房地产快速发展时期以投资为原动力不同，新格局下房地产的新循环将以消费为新动力。“房住不炒、租购并举”形成双轮驱动，“住房消费”转向居住消费，房地产行业将从数量型发展转向品质型发展。

绿城集团创始人宋卫平

产品永远是企业立身之本，要通过好的理念和规划设计，把实用功能的价值、美学的价值、智慧智能的价值，让产品得到一个更好的发挥。在我眼里房子有生命。

建业集团董事长胡葆森

你把产品做好，把服务做好，你才能得到民心。商道，就是赢取民心。在这个变幻莫测的时代，企业人士一定要经得起喧嚣、耐得住寂寞、熬得住时间、驮得住名利。不让自己迷失方向，有正确的价值诉求，成为社会进步正能量的引导者，推动社会的改变与进步。

万科集团董事会主席郁亮

在管理红利时代背景下，房屋将回归居住属性，房地产开发业务将转向开发与经营并重。开发像耐用消费品，经营像服务业，企业不能再靠囤积原材料、赚土地升值的钱，也不能再靠加杠杆赚金融杠杆的钱。未来行业的出路只有一条：踏踏实实向制造业学习，通过劳动挣加工制造和服务的钱。

滨江集团董事长戚金兴

品质永远是第一位的，产品品质如此，服务品质同样如此。没有品质，规模再大也没意义。

福耀集团创始人、董事长曹德旺

认真做企业，不是总想着投机；是依法纳税，不是偷税漏税；是遵章守纪，不是违法乱纪。在此之上，获得合理的利润，提供更多的就业岗位，促进经济发展，这就是他们的社会贡献。

责任编辑：徐凡淋

审读：马琳 戴士潮

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