冲8万？五月开？广钢234地块户型分布流出……
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冲8万？五月开？广钢234地块户型分布流出……
上周五，克而瑞发布了一篇广州选房参考，根据总价来推荐区域。
虽然我知道，广州将近80%的住宅成交，在500万以下：
但我还是忍不住，把目光投向了高总价区间，看到700万+的板块推荐是这些：
价贵量高的几个：
有白云的白云大道，谁说白云无豪宅？这有新世界云耀；
有番禺的大石板块，不用看，这是和樾府的功劳；
有海珠的南洲路板块，都懂，她是中海观雲府；
我最后把目光，落到了广钢身上：
套均总价753万，成交176套居第三。
广钢一点都不弱！
对于新盘，购房者最关心的就是这两个：
价格， 户型。
01
广钢234地块有哪些面积户型？
234地块，是广钢这个千万方建面的超级大城，最后的新房入场券。
广钢新城交通区位图
地块将建设11栋31层高的高层塔楼，地块容积率4.5，在广钢属于中等。
先揭秘面积段：
四个户型：98㎡、 127㎡、142㎡、177㎡
根据面积段推算，98㎡可能是3房单位，127㎡预计3+1房，142㎡4房，而177㎡是4+1房。
广钢234地块户型分布
广钢234地块户型分布
1#和11#是两栋楼王，居然一层3户都是177㎡大户型；其他栋全部为每层5户。
户型配比我大致统计了下：
供应主力是98㎡/127㎡，看来该盘的定位是刚改兼改善，而并不是之前传闻的小户型打天下。
看现场图，正在吭哧吭哧最快建设的，是西北角10#的底商，有可能先赶个售楼部出来。
塔楼快要出±0的，有7/8#、9/10/11#这几栋，预计首期将在这几栋里面产生。
如果考虑户型搭配，我猜先推角部的9#10#和11#这三栋可能性最大。
楼盘总图排布特点是户户朝南，这种蝶形平面使得每户主阳台都向南的手法，越秀用得很多， 比如星汇文玺。
但实际上在日照测算里，南侧的98㎡会比北侧的142㎡/127㎡好不少。
02
单价会卖多少？
猜测单价，一看成本，二看周边竞品，三看政策。
项目成本
去年9月份，中海以楼面地价28633元/㎡拿下这一地块，随后又携手保利一起开发。
由于需要配建广钢公园和两所中学等众多配套设施，坊间给地块实际成本估计在3.5~4万。
初步估计，卖到7万以上能回本。
广钢公园效果图
周边竞品
根据网签价做了个图：
荔湾南片的价格天花板，目前还是江边的江景盘，如滨江上都的7.6万，还有待售的幸福湾。
而一江之隔的海珠，兄弟楼盘观雲和观澔府，价格都在7万以上，观雲前期受限价影响，单价稍便宜些。
再看广钢内部盘，保利堂悦这些南区盘，基本在6~7万+价格区间。
所以广钢234地块如果卖8万，将是除幸福湾外，荔湾南片的最贵盘。
价格猜测
广钢新城地铁环绕，特别是10号线、22号线，助力较大，轨道交通上来后，塞车问题会有所缓解；
教育来说，234地块将配置两所中学， 小学就很可能是和光晨樾二期配建的小学，整体荔湾的教育优势明显，楼盘学校也不赖，如果后期学校建设能跟上，学位紧张问题也相对还好。
随着楼盘居住人口越来越多，生活气氛成熟，目前主要还是受广钢和市政道路施工影响了居住氛围。
广钢街景
等广钢公园和234完工后，整体居住环境能得到跃升。
我猜测，首开均价未必会直接去到8万那么高，但11#楼王，大概率是要高出8+的。
你怎么看呢？
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就这，就敢卖7万？
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